четверг

Дефицит свободного жилья в Англии

По данным Управления национальной статистики Соединенного Королевства (СК), в первой декаде 21 столетия существенно возросла иммиграция в британскую страну не только из стран-членов ЕС, но и из третьих стран. Ежегодный приток свободно передвигающихся европейцев, а также мигрантов по студенческим и рабочим визам оказал значительную нагрузку на жилой фонд страны.

В октябре 2011 года Институт общественно-политических исследований (Лондон, Англия) опубликовал пресс-релиз о стратегии жилья британского правительства на ближайшие 15 лет. Согласно проведенному институтом исследованию, в Англии намечается дефицит свободного жилья, для восполнения которого британское правительство должно запланировать строительство и ввод в эксплуатацию по 250 тысяч единиц жилья ежегодно.

По данным доклада, к 2025 году Англия столкнется с нехваткой порядка 750 тысяч единиц жилья в районе Лондона, Юго-Востока и Востока страны. Также проблема дефицита жилья может проявиться в Йоркшире и Хамберсайде.

Четыре года назад Институт общественно-политических исследований провел анализ официальных государственных прогнозов британского жилищного фонда и выявил, что если британская экономика будет отскакивать назад, то это увеличит разрыв между спросом и предложением на рынке жилья. В перспективе, данный разрыв может достигнуть размера спроса на жилье в таких городах, как Бирмингем, Ливерпуль и Ньюкасл вместе взятых.

Отчет британских аналитиков показал возможное развитие спроса на жилье в ответ на три различных экономических сценария. При самом худшем сценарии, недостаточное развитие британской экономики может привести к неудовлетворенному спросу на жилье в размере более, чем 200 тысяч дополнительных домов и квартир в год.

Так же британские аналитики отметили, что даже лучший сценарий экономического развития британской страны потребует более 280 тысяч дополнительных домов в год. Но если строительство и ввод нового жилья будет продолжаться в темпе последних 20 лет, когда на рынке ежегодно появлялось около 160 тысяч дополнительных единиц жилья, то разрыв между числом домохозяйств и количеством доступных домов увеличится от 255 тысяч до 1,2 млн в 2025 году.

Как утверждал британский отчет об исследовании жилищного рынка, в Лондоне разрыв между спросом и предложением жилья достигает 325 тысяч домов, в Йоркшире и Хамберсайде разрыв составляет 151 тысячу домов, в Восточной Англии разрыв достигает 132 тысячи домов, а в Юго-Восточной Англии разрыв равен 77 тысячам домов.

На этом список британских регионов не ограничивается. Далее в отчете упоминались следующие регионы. В Ист-Мидлендсе разрыв между спросом и предложением жилья составлял 66 тысяч домов, в Уэст-Мидлендсе разрыв составлял 28 тысяч домов, в Северо-Восточной Англии разрыв равнялся 16 тысячам домов и в Юго-Западной Англии стоял пробел в 7 тысяч домов. В то же время, Северо-Западная часть Англии являлась единственным регионом, где предложение на жилищном рынке могло соответствовать спросу при наличии 40 тысяч дополнительных домов по сравнению с количеством имеющихся семей. Но это скорее стало исключением, чем правилом, из-за очень низкой скорости заселения существующих помещений.

Кроме этого, доклад аналитиков института показал, что сектор социального жилья, в частности, будет находиться под огромным давлением, причем независимо от того, как будет развиваться британская экономика в будущем. Если экономика начнет работать скудно и плохо, до около 1,2 млн британских домохозяйств будут вытеснены из частного сектора и для них потребуется социальное жилье. Как отмечается в докладе, даже при хороших экономических условиях в стране примерно для 550 тысяч домохозяйств может понадобиться социальное жилье в 2025 году.

По британским статистическим данным, в 2010 году около 4,5 миллиона жителей или около 1,8 млн домохозяйств ожидали получения социального жилья, что соответствует 8% от числа всех английских семей. А обзор правительственных расходов за 2010 год показал сокращение жилищного бюджета с 8,4 млрд фунтов стерлингов по сравнению с предыдущим трехлетним периодом до 4,4 млрд фунтов стерлингов в течение последующих четырех лет.

В заключении в докладе делается вывод, что если темпы жилищного строительства не будут радикально увеличены, то британское общество столкнется с растущим жилищным кризисом. Наметившееся в последнее время увеличение продолжительности жизни населения, ожидаемый рост качества и уровня жизни неизбежно приведут к возрастанию спроса на жилье, которое невозможно удовлетворить без новой жилищной политики британского правительства.

Для справки

Институт общественно-политических исследований (the Institute for Public Policy Research, IPPR) является прогрессивным аналитическим ("мозговым") центром Соединенного Королевства. Цель центра заключается в проведении исследований в области экономических, социальных и политических наук, а также в области науки и техники, и публикация их результатов для содействия просвещению. Задача центра состоит в определении степени влияния моральных, социальных, политических и научных факторов на государственную политику и на жизнь всех слоев британского общества.

Эта статья составлена на основе материалов пресс-релиза Институт общественно-политических исследований. Смысл материалов мог быть изменен при переводе с английского на русский для содержания и длины текста. За дополнительной информацией обращаться к первоисточнику.

Housing Strategy must find ways to fund 250,000 new homes a year
http://www.ippr.org/news-and-media/press-releases/housing-strategy-must-find-ways-to-fund-250000-new-homes-a-year

пятница

Три типа покупателей недвижимости

Если вы продаете дом и вам попался продавец, лучше бегите от этого типа покупателя, советует Майкл Корбетт.

При продаже собственной недвижимости вам следует знать, с чем или с кем вам придется иметь дело. Такие советы дает американский автор Майкл Корбетт (Michael Corbett) в своих руководствах по продаже дома.

Как утверждает Корбетт, большинство покупателей недвижимости обладают общими чертами поведения, которые позволяют сгруппировать их в три отдельные категории лиц. После того, как вы выставили на продажу ваши дом или квартиру, к вам вереницей потянутся потенциальные покупатели, которые обязательно попадут в одну из трех категорий. Как правило, это будет:

  1. покупатель в поиске дома своей мечты,
  2. покупатель в поиске большого дома по справедливой цене,
  3. покупатель в поиске (прочесывании) домов для последующей выгодной сделки (перепродажи).

Покупатели, находящиеся в поиске дома своей мечты, скорее всего, будут готовы заплатить вам полную цену за недвижимость, особенно если они найдут то самое место, которое совпадает с их мечтами и желаниями.

Покупатели большого дома по справедливой цене не собираются соглашаться на оплату полной стоимости недвижимости, но будут готовы вести с вами детальные переговоры о цене сделки.

Охотники за сделками? Перезаключение сделок на продажу недвижимости является для них бизнесом. Как правило, они процветают на том, что приобретают объекты, нуждающиеся в ремонте, поэтому ищут лучшую фиксированную верхнюю цену.

Если ваш дом находится в хорошей форме и вы выставили за него правильную цену, тогда вы, вероятно, не столкнетесь с охотником за сделкой. Но среди покупателей сказочного дома и большого дома вы можете встретить еще три других типа покупателей, которые не заинтересованы в следовании за вашей итоговой суммой сделки. Как предупреждает Корбетт, это суть покупатели, которых вам лучше избегать.


Покупатель с Нулевым Задатком

Корбетт пишет в своих руководствам, что если вы установите на ваш дом или квартиру слишком высокую продажную цену, тогда перед ипотечной компанией может встать не преодолимая по сложности задача проведения оценки сделки с недвижимостью для покупателей с небольшим или нулевым задатком. В итоге может возникнуть ситуация, когда ипотечный запрос вашего покупателя провалится и вам придется повторно выставлять свою недвижимость на рынок.

Задиристый Покупатель

По жизни вы встретите не так много людей, которым бы нравились задиры и хулиганы, использующие свою личную силу или власть во вред другим людям или для запугивания тех, кто слабее физически и психологически. Скорее всего, вам не понравится и такой тип покупателя, тоже. По словам Корбетта, покупатель - задира обязательно завалит вас длинным списком с перечислением того, что не так с вашим домом. В таком списке обязательно будут указаны всевозможные недостатки, недочеты, пробелы, изъяны, дефекты, огрехи и так далее и тому подобное, а также обширные предложения по их исправлению и устранению. Каким образом все это проверить?

Это будет настоящий кошмар сделки. Встреча с задиристым покупателем может стать для вас прелюдией к бесконечным переговорам, единственной целью которых для него или нее является скрытое желание добиться уступки в сделке методом придирок по раскрытию недостатков и их инспекции.

Как советует Корбетт, если вам встретился задиристый покупатель, обходите его/ее и просто следуйте дальше.

Заглазный Покупатель

Иногда вы можете получить предложение о заключении сделки с недвижимостью от кого-то, кто видел только фотографии вашего дома/квартиры. Но это может сигнализировать о попытке вашей дезориентации. Другими словами, это старый, как мир, трюк в рукаве. В реальности, никто не собирается покупать ваш дом, не видя его. Просто покупатель хочет привязать ваш дом к себе, чтобы поскорее убрать его с рынка и позже принять выгодное для себя решение о сделке.

Для справки

Майкл Корбетт (Michael Corbett) является американским актером, ведущим нескольких ТВ передач и шоу о стиле жизни и недвижимости на канале NBC, а также инвестором в недвижимость. Он поделился своим опытом, стратегиями и техниками по продаже недвижимости в трех книгах  (Find It, Fix It, Flip It!; Ready, Set, Sold!; и Before you BUY!), ставших бестселлерами в США.

Доступность жилья в Сан-Диего

Город Сан Диего (штат Калифорния) является одним из динамично развивающихся городов США с численностью населения более одного миллиона человек. Пять лет назад в  деловом центре Сан Диего (Downtown San Diego) проживало около 28 тысяч человек. В настоящее время число постоянных жителей делового центра достигает около 35 000 человек и пока у них еще есть множество жилых объектов, из числа которых они могут выбрать для себя жилье.

Однако, время не стоит на месте. Начиная с 1975 года около 20 процентов жилого фонда делового центра Сан Диего содержало признаки "доступного жилья" для людей, чьи доходы находились на уровне или ниже 60 процентов от среднего дохода в южном регионе Калифорнии. За прошедшие сорок лет население города и делового центра увеличилось почти в два раза и такая тенденция продолжится в дальнейшем. Соответственно, будет увеличиваться и потребность жителей в доступном жилье.

Деловой центр города Сан Диего (Downtown san Diego).
By Bernard Gagnon (Own work, 2013) CC BY-SA 3.0 via Wikimedia Commons

Как ожидается, к 2030 году численность населения делового центра Сан Диего достигнет 90 000 человек. Реальность американской жизни такова, что только некоторая часть жителей делового центра будет входить в группу индивидуалов высокой ценности, которые наслаждаются проживанием в апартаментах высокого класса. Другая часть жителей неизбежно будет относиться к лицам с низким уровнем дохода, нуждающимся в доступных местах для проживания. Поэтому доступное жилье становится приоритетом для некоммерческих организаций, разработчиков / проектировщиков и должностных лиц местного самоуправления Сан Диего.

Законодательство штата Калифорния, в частности Кодекс здоровья и безопасности (Health and Safety Code) или Билль о бонусе за плотность застройки (Housing density bonus Assembly Bill), требует, чтобы не менее 15 процентов нового жилья являлось доступным для семей с низкими и умеренными доходами. Если предположить, что демографические оценки развития популяции Сан-Диего точны, тогда город будет нуждаться в гораздо большем количестве доступного жилья в ближайшие годы.

В преддверие неизбежного увеличения численности населения, местная администрация Сан Диего поставила цель расширить фонд доступного жилья для аренды и продажи. Городские коммуны и общины с интересом обсуждали это решение онлайн. Раздавались голоса, что поставленная цель является слишком агрессивной, но значительная часть участников дискуссий сходилась во мнении, что такое решение необходимо.

Проблема заключается в том, что Сан Диего в целом и его деловая часть в центре города в настоящее время не готовы к наплыву дополнительных 60000 потенциальных жителей. Как говорили участники дискуссий, цели могут быть агрессивными, но они работают. Эти цели должны привести к созданию более 500 единиц доступного жилья для аренды и почти 100 единиц доступного жилья для продажи в собственность.

Это хорошее начало, но местному самоуправлению Сан Диего предстоит пройти еще длинный путь. Городские власти и некоммерческие сторонники доступного жилья продолжают исследовать возможности для развития жилого фонда в городе.


Ссылки

В этом обзоре использованы статистические материалы Бюро переписи населения США (United States Census Bureau), являющиеся общественным достоянием и находящиеся в свободном доступе.
http://www.census.gov/

Солнечная генерация для доступного жилья

В 1934 году в США был принят Национальный закон о жилье (National Housing Act 1934), заложивший основы доступного жилья и домашней ипотеки для жителей страны. Северо-американское доступное жилье представляет собой единицу недвижимости (дом или квартиру), содержание которой соответствует бюджету домашнего хозяйства со средним уровнем доходов.

Несмотря на предпринимаемые правительством США меры по повышению уровня благосостояния населения, в стране еще велика доля людей с низким уровнем доходов. Американские семьи с низкими доходами получают различную государственную помощь, одной из разновидностей которых стала программа зеленого доступного жилья (green affordable housing). Наиболее характерными чертами зеленого доступного жилья является использование альтернативных источников энергии и долговечных материалов, а также здоровые условия окружающей среды.

Проблемы доступного жилья

В различных регионах США нередко возникают случаи, когда разработчики проектов доступного жилья встречают трудности при попытке продать свои проекты местным общинам. Несмотря на продолжающиеся усилия разработчиков и добровольных защитников доступного жилья, местные общины нередко отталкивают такие проекты для физических лиц с низким уровнем доходов и отказываются их строить на своей территории. В сознании американцев пока еще существуют представления о предполагаемой связи между доступным жильем, ростом преступности и снижением стоимости недвижимости.

Добавленная стоимость

В сложившейся ситуации эксперты предлагают разработчикам добавлять в проекты компоненты с добавленной стоимостью. Такие компоненты в состоянии увеличить общую стоимость проекта доступного жилья и перенести длинные дебаты между общественностью и членами городского совета в другое, более конструктивное русло. В конечном итоге, компоненты добавленной стоимости помогают получить быстрое одобрение проекта жилья для лиц с низким уровнем доходов.

В качестве примера можно рассмотреть организацию Grid Alternatives (Сетевые альтернативы). Эта некоммерческая организация работает исключительно с доступным жильем и сводит вместе своих партнеров для внедрения солнечных панелей в качестве источника электрической энергии в домашних хозяйствах. Организация была основана в Калифорнии в 2001 году и установила свою первую панель солнечной батареи в 2004 году. С тех пор организация уже установила более 750 солнечных электрических систем либо в партнерстве с проектами нового жилья для лиц с низким уровнем дохода, либо на уже существующих домах  доступного жилья. Воодушевленные примером достигнутого успеха, ряд других американских компаний и организаций также начали предлагать такие же или похожие услуги.

Солнечная электростанция в штате Калифорния (США).
Автор USA.Gov - BLM - BUREAU OF LAND MANAGEMENT
Общественное достояние (Public domain)
Источник Wikipedia Commons


Экономический эффект

В одной семье солнечные панели могут уменьшить счета на оплату за электричество примерно на 75%, что является значительной экономией для любой семьи, но особенно для семей с низким уровнем дохода. Помимо того, что солнечные панели помогают сберегать деньги, они обладают еще одним явным преимуществом по сравнению традиционными источниками энергии. Речь идет о способности этого альтернативного источника электричества беречь окружающую среду. В США считается, что только в результате внедрения солнечных установок одной организацией Grid Alternatives в течение ближайших 30 лет будет предотвращено от выброса в атмосферу более 72 000 тонн парниковых газов. И это всего лишь одна компания, работающая в одном северо-американском государстве (штате). По мере того, как солнечные электростанции становятся доступными через другие компании (организации) и в других государствах (штатах), количество не выброшенного в атмосферу газа легко увеличивается в три - четыре раза.

Другие варианты

Солнечная энергия является лишь одним примером пути, по которому могут пойти разработчики проектов доступного жилья, чтобы сделать проекты более привлекательными для местных сообществ, выражающих протесты. Такие проекты может быть трудно продать или внедрить в местах, где больше зимних месяцев с холодными и пасмурными днями. Поэтому есть и другие варианты. Конечно, построенные с исключительно низким энергопотреблением дома являются более привлекательными единицами жилья для местных общин с низкими доходами. Но определенный интерес могут вызывать так же и дома, которые построены с использованием переработанного материала.

Например, в последние годы произошло резкое увеличение потребности в экологически чистом доступном жилье в городе Новый Орлеан (штат Луизиана). Несколько некоммерческих организаций вступили в партнерство с разработчиками специально, чтобы построить такой тип жилья в Новом Орлеане. В итоге обе стороны, жители и общинные лидеры, стали рады достигнутым результатам - возникновению целых жилых кварталов с резко сниженным выбросом углерода и снижением коммунальных расходов.

Заключение

Все это свидетельствует о том, что творческие возможности, которые приносят пользу обществу в целом, могут помочь выиграть жителям или членам городского совета, и поощрить их к совместной работе, а не против, с корпусом разработчиков жилья.