среда

Раскрытие информации в сделках с недвижимостью в США

В США совершение сделок с недвижимостью требует высокого уровня доверия сторон.

Мошенничество при совершении сделок с недвижимостью и земельными участками является распространенным видом правонарушений во многих странах. В США каждый штат имеет собственную правовую систему и самостоятельно регулирует правовые отношения в этой сфере деятельности. В качестве примера я остановлюсь на правовой системе штата Калифорния.

В середине 1980-х годов Генеральная Ассамблея Штата Калифорния (General Assembly), являющаяся законодательным собранием штата, приняла поправки в статьи Гражданского Кодекса Калифорнии (The Civil Code of California) о раскрытии информации при передаче жилой недвижимости (disclosure). Смысл этого нововведения состоял в том, что при заключении сделки с недвижимостью стороны обязаны раскрывать друг другу информацию о жилой недвижимости и ее финансировании. Позднее, это требование о раскрытии информации при продажах такого типа было внесено в Кодекс о здоровье и безопасности штата Калифорнии (Health and Safety Code).  

Когда вы продаете жилой дом в Калифорнии, закон штата требует, чтобы вы, как продавец, раскрыли определенную информацию для потенциального покупателя. Раскрытие информации происходит "во имя веры" (good faith), чтобы обеспечить честность при совершении сделки с недвижимостью. Для этой цели департамент по недвижимости штата (Department of Real Estate), являющийся регулятором и контролирующим органом, разработал форму заявления о передаче недвижимости (Real Estate Transfer Disclosure Statement). Данная форма заявления позволяет покупателю принимать обоснованное решение о покупке недвижимости и гарантирует, что когда продавец знает о фактах, искажающих значимость недвижимого имущества, и эти факты известны и доступны только продавцу, и также продавец осознает, что эти факты не известны покупателю, тогда продавец должен раскрыть покупателю такую информацию.

Эти требования применяются при совершении сделки с недвижимым имуществом в количестве от 1 до 4 единиц жилья, которое передается путем продажи, обмена, контракта на продажу земли в рассрочку, земельной ренты, аренды с правом выкупа, или любым другим опционом на покупку.

В том случае, если продавец или его агент по продаже недвижимости не раскрывает соответствующую информацию при заключении сделки, они могут быть привлечены к ответственности и получить наказание в виде крупного штрафа за нарушение закона с последующей отменой сделки и возмещением убытков. 

Раскрытие информации осуществляется продавцами, агентами по недвижимости и кредиторами в течение нескольких этапов в процессе покупки-продажи дома.

Что обязан раскрывать продавец недвижимости

Продавец недвижимости в Калифорнии обязан в заявлении раскрывать информацию, которая напрямую связана с владением и физическим состоянием выставленной на продажу недвижимости. Например, продавец должен перечислить сведения, начиная от налога на имущество и до известных близлежащих расположений хранилищ с опасными веществами. Детали, требующие раскрытия, включают перечень любого технического оборудования в доме от гаража и спутниковой антенны до душевой кабины и канализационной системы, их рабочее состояние, их любые дефекты и неисправности. 

В целях безопасности и здоровья продавец должен указывать информацию о наличии в недвижимости вредных материалов и веществ, например асбеста, газа аргона, наличие краски на основе свинца, загрязнение метамфетамином и так далее. 

Продавец обязан указывать, находится ли недвижимость в зоне возможных наводнений и паводков, в зоне высокой пожароопасности, в сейсмоопасной зоне с возможными землетрясениями и другими стихийными бедствиями. 

Все раскрытие информации должно быть сделано в письменной форме. Бланки формы выдаются в различных правительственных учреждениях штата.

Что обязаны раскрыть агенты по недвижимости

Калифорнийские агенты по недвижимости тоже должны раскрывать определенную информацию при совершении сделок. Например, агент должен обеспечить передачу недвижимости от продавца к покупателю, разгласить определенную информацию о своих агентских отношениях с продавцом, открыть информации о цене покупки-продажи недвижимости. 

В Калифорнии агенты по недвижимости обязаны рекомендовать потенциальным покупателям, чтобы те проверяли национальный регистр сексуальных преступников на предмет возможного проживания последних вблизи с покупаемым домом.

Калифорнийский закон также требует от агентов раскрывать покупателям информацию о том, имела ли место в покупаемом доме смерть жильца в течение последних трех лет.

Вся информация агентов по недвижимости должна быть занесена в документ, подписана и датирована, а затем доставлена к потенциальному покупателю. 

Что обязан раскрыть кредитор недвижимости

В соответствии с калифорнийским законом, кредитор недвижимости обязан раскрывать информацию о потенциальном покупателе. В перечень такой информации входят условия кредитования, авансовые платежи, сведения о о транзакциях кредиторов, сведения об обслуживании кредита, данные о размере компенсации агенту от кредитора, данные о процентной ставке по кредиту.

Последствия не раскрытия информации

Если у вас есть хоть какое-то сомнение о том, нужно ли раскрывать некоторые факты потенциальным покупателям, то законы Калифорнии не оставляют никаких вариантов. Конечно, бывают случаи небрежного или преднамеренного сокрытия информацию о собственности, но американская практика показывает, что лучше рассказать все и избежать больших неприятностей. 

Калифорнийское законодательство устроено таким образом, что если продавец недвижимости или его агент по недвижимости не раскрывают того, что требуется по закону, они несут ответственность за реальный ущерб, который может быть причинен покупателю. 

Поэтому калифорнийское право гарантирует, что при заключении сделки продавцы не смогут пропустить важную информацию и не смогут предоставить ложную информацию потенциальному покупателю. В конечном итоге, отсутствие раскрытия информации не повлияет на совершение сделки и правовое оформление покупки-продажи недвижимости, но ответственность за возможный ущерб и последующий ремонт будет возложена на продавца. 

Полное раскрытие сведений о вашей собственности поможет вам повысить доверие покупателя и защитит вас от юридических проблем в будущем.

Ссылки
Эта статья подготовлена на основе публикации "State of California. Department of real estate. Disclosure in real property transactions". Статья не является юридической консультацией. Если вам нужна дополнительная информация, обращайтесь к специалистам.
http://www.dre.ca.gov/