четверг

Стоимость вашего американского дома

Когда ваше желание купить квартиру или дом в США совпадает с вашими финансовыми возможностями, вы первым делом обращаете внимание на американский рынок недвижимости. В США вы можете купить недвижимость напрямую у застройщика или у собственника, а также через местных агентов и брокеров по недвижимости (риелторские компании). В зависимости от того, что вы покупаете или продаете, агент по недвижимости (real estate agent) будет помогать вам приобрести имущество по более низкой цене, либо продать имущество по более высокой цене.

В США деятельность агентов по недвижимости лицензируется на уровне штатов (государств). Как правило, агенты по недвижимости объединяются в торговые ассоциации для лоббирования своих профессиональных интересов. Одной из таких крупнейших ассоциаций риелторов не только в США, но и на всем северо-американском континенте является Национальная Ассоциация Риелторов или НАР (National Association of Realtors, NAR) со штаб-квартирой в Чикаго (Иллинойс). Члены этой организации называют себя на профессиональном жаргоне одним словом Риелторы (REALTORS®).

Когда вы обращаетесь к американскому риелтору по поводу оценки стоимости объекта недвижимости, вам сразу же будет представлен поистине бесценный документ под названием Сравнительный Рыночный Анализ (Comparative Market Analysis, CMA). Этот документ является базовым инструментом заработка для всей американской индустрии недвижимости, потому что анализирует стоимость дома или квартиры по сравнению с другими объектами недвижимости. Этот инструмент выступает в роли обоюдоострого меча, способного резать в обоих направлениях, и реально показывает в черно-белом цвете все конкурентные плюсы и минусы конкретного имущества.

Если вы продаете недвижимость, тогда вы и ваш агент будете использовать документ CMA для определения того, в каком ценовом диапазоне стоит ваш дом в сравнении с другими объектами, находящимися на рынке в стадии продажи, и теми, которые недавно были проданы, чтобы определить максимально возможную цену продажи. В свою очередь, ваш покупатель будет использовать CMA, чтобы найти способы, как уменьшить свое предложение цены.

Знак "Дом на продажу" (Home for Sale). Общественное достояние. 
Photo courtesy photos-public-domain.com

Документ CMA рассказывает о конкретных фактах, которые могут быть не только квалифицированы, но и оценены в количественном выражении. Форма этого документа разрабатывается таким образом, чтобы быстро дать определенное количество информации в виде конспекта. В перечень этой информации могут входить такие сведения, как возраст дома, приблизительная площадь участка, размер основных комнат, количество спален и ванн, дополнительные удобства, такие как камины и бассейны, налоги на имущество, список риелторов и их контактную информацию, и многое другое.

Кроме этого, документ CMA может включать сравнительную оценку домов, которые в настоящее время выставлены на продажу, и тех, которые недавно были проданы. Составители этого документа могут сделать обзор и вернуться назад во времени на год или на месяц или на неделю. Документ может охватывать местность от узкого участка, как одна или две соседние улицы вокруг вашего дома, до максимально широкого в масштабе страны.

Существуют некоторые факторы, которые не входят и не учитываются в документе CMA. Обычно, это те факторы, которые влияют на человеческое восприятие, и в этом состоит основное различие между тем, почему среди домов с одинаковыми функциями один дом получает более высокую цену, чем дом - близнец. Как говорят американцы, человеческое восприятие способно изменять реальность, и это обстоятельство является одним из важнейших фактором в понимании процесса покупка и продажи недвижимости, и в осознании значения CMA.

По мнению американских экспертов, значительная часть стоимости жилья, в конечном счете, определяется тем эмоциональным воздействием, которое недвижимость  оказывает на покупателя. Чаще всего эти эмоции основаны на субъективных элементах, таких как привлекательность подъездных возможностей, внешнем дизайне участка, внутренней декорации интерьера, цветовыми гаммами, видом из окон, освещением, темными зонами, расположением комнат, а также сотнями других факторов.

В заключительной части документа CMA агент по недвижимости составляет краткий официальный отчет (statement) в конце информации о каждом доме. Как правило, официальный отчет одновременно отражает в себе и факты и субъективные мнения, поэтому может включать ограничения для продажи или бонусы очки для продажи. Практика составления документов CMA показывает, что это может быть все, что угодно. Например, от фразы "агент продавца должен присутствовать при всех осмотрах недвижимости" до надписи "мастер полностью реконструировал кухню и ванную в 2008 году", Что уж тут говорить об эмоциональном выражении "Очаровательно! Вы должны это увидеть!".

В таких случаях американские эксперты советуют вам иметь в виду, что американские риелторы являются само занятыми продавцами, имеющими индивидуальный стиль маркетинга, и что некоторые из них будут лучше излагать свои сообщения в письменной форме CMA, чем другие.

Конфиденциальность при заключении сделок с недвижимостью имеет важное значение. Хотя документ CMA предназначен для общественного потребления, в нем отсутствует перечисление каждого кусочка информации, полученного агентом продавца. Если говорить об американском правиле пяти дабл ю (5W), то документ расскажет вам Что (What), Когда (When) и Где (Where), но ничего не скажет вам про идентификацию продавца Кто (Who) и промолчит по поводу Почему (Why) причин выставления недвижимости на продажу. Правительственные регуляторы предусмотрели такую возможность в целях защиты частной жизни продавца и для того, чтобы случайно не дать покупателю преимущество в ситуации какого-либо бедствия.

Как уже было упомянуто, документ CMA является инструментом продажи  недвижимости. Как и любой другой инструмент, этот документ не может хорошо работать сам по себе. Для того, чтобы иметь возможность использовать этот документ, требуется опытный специалист. По этой причине, документ CMA всегда должен быть интерпретирован профессионалом или прочитан с полной объективностью со стороны продавца или покупателя.

Еще помните, что CMA является также инструментом покупки недвижимости. Этот документ воспринимается с большой серьезностью покупателями и их агентами. Когда вы и ваш агент собираетесь использовать CMA для того, чтобы запросить максимально возможную цену для вашего дома, покупатель собирается использовать этот документ, чтобы найти причины, которые помогут либо выбрать либо отказаться от вашего дома, а также чтобы договориться о самой низкой возможной цене покупки.